Beli rumah baru melalui developer syariah atau KPR syariah?

Siger.id - Kembali lagi dengan artikel pilih memilih, setelah sebelumnya kita membahas tentang Pilih Tukang Harian Atau Tukang Borongan, kali ini kita akan membahas tentang Pilih membeli rumah melalui Developer Syariah atau KPR Syariah.

Ada banyak cara untuk bisa memiliki rumah, baik melalui cara konvensional yang selama ini telah dilakukan banyak orang, maupun yang saat ini mulai dilirik oleh banyak orang sebagai alternatif dalam memiliki rumah.

Dalam artikel sebelumnya, kita sudah pernah membahas tentang Beli Rumah Tanpa Riba. Sedikit mengulas artikel tersebut, yang dimaksud dengan properti syariah adalah properti yang didapatkan dengan menjalankan prinsip-prinsip syariah yang salah satunya menganut prinsip tanpa riba.

Jadi, properti syariah adalah bagaimana cara mendapatkannya, bukan mengenai bendanya. Tidak ada rumah syariah, yang ada adalah cara memperoleh rumah secara syariah, yang artinya adalah menggunakan kaidah-kaidah syariah.

Atau, apakah Anda pernah mendengar istilah Developer Syariah? Bila ya, itu bukan developer atau pengembang properti-nya syariah, melainkan dalam menjalankan usahanya menjual beli properti menggunakan cara-cara yang sesuai kaidah-kaidah ajaran agama Islam, yaitu tanpa riba.

Nah, kembali ke topik utama artikel ini, bila Anda saat ini hendak membeli rumah, dan Anda ingin terhindar dari riba, maka ada 2 pilihan yang bisa Anda lakukan untuk memperoleh rumah idaman Anda dan keluarga.

Apa pilihannya? Lanjutlah membaca artikel ini hingga tuntas!

Beli Rumah Melalui Developer Syariah

Pilihan yang pertama, yaitu membeli rumah melalui bantuan developer syariah. Anda tetap dapat memiliki rumah tanpa bantuan pihak ketiga, dalam hal ini perbankan maupun lembaga keuangan lainnya.

Kita akan kupas bagaimana membeli properti melalui developer properti syariah, apa kelebihannya, apa juga kekurangannya, bagaimana tahapannya, dan seperti apa simulasinya.

Kelebihan Membeli Rumah Melalui Developer Syariah

Membeli rumah melalui developer syariah Anda akan diuntungkan dalam hal-hal berikut:

• Tanpa melalui proses BI Checking yang sering membuat orang gagal dalam memiliki rumah dikarenakan masih adanya sangkutan dengan pihak perbankan.
• Tidak menerapkan bunga atas pembelian rumah.
• Tidak ada biaya untuk proses akad jual beli rumah.
• Bila suatu waktu terlambat dalam membayar cicilan dikarenakan alasan yang dapat diterima oleh pihak developer, maka developer tidak akan mengenakan denda keterlambatan, apalagi sampai melakukan sita rumah sebagaimana yang umum dilakukan dalam KPR konvensional.
• Umumnya, karena mengedepankan kaidah-kaidah syariah dalam perolehannya, maka lingkungan dibangun dengan konsep yang Islami, sehingga akan cocok dihuni oleh kalangan umat muslim.

Tahapan Membeli Rumah Melalui Developer Syariah

Bila Anda tertarik untuk membeli salah satu unit rumah yang ditawarkan oleh pengembang atau developer properti syariah, maka Anda sebagai calon konsumen akan diminta untuk memberi persetujuan terhadap Surat Pemesanan Pembelian Rumah (SPPR) yang berisi hal-hal yang menjadi kesepakatan hingga terjadinya jual beli.

Tahapan ini dilakukan dengan tanpa melibatkan pihak ketiga, dalam hal ini perbankan maupun lembaga keuangan lainnya, jadi hanya antara calon konsumen dengan pihak developer saja.

Terkait hal yang menjadi kendala bagi banyak calon konsumen, seperti BI checking, maka pembelian unit rumah melalui developer syariah bukanlah syarat mutlak, atau bahkan bisa dibilang tidak ada.

Hingga Anda sepakat dengan harga dan tenor yang disampaikan developer syariah, maka selanjutnya Anda akan berurusan dengan notaris untuk membuat semuanya menjadi legal dan mengikat.

Simulasi Cicilan Membeli Rumah Melalui Developer Syariah

Bagi Anda tentu yang lebih penting untuk mengukur kantong Anda adalah bagaimana simulasi cicilannya. Persyaratan, kelengkapan berkas, maupun hal-hal administrasi lainnya adalah sesuatu yang relatif bisa Anda penuhi.

Namun, bila berbicara soal cicilan, hal tersebut adalah sesuatu yang belum tentu Anda mampu, sehingga itu menjadi pra syarat mutlak, mampu atau tidaknya seorang calon konsumen dalam membeli unit rumah.

Membeli rumah melalui developer syariah, tentu saja berbeda dengan pembelian rumah yang melibatkan pihak perbankan. Terkait hitung menghitung, ada beragam versi atau metode perhitungan harga sebuah rumah dengan berbagai skema yang ditawarkan kepada konsumen.

Berikut ini adalah beberapa ilustrasi atau simulasi cicilan rumah yang dibeli melalui developer syariah.

Simulasi I

Bila harga jual satu unit rumah ditetapkan sebesar Rp 600 juta, dengan tenor 10 tahun, dan margin sebesar 5% per tahun, maka berapa jumlah cicilan per bulannya?

Cicilan per bulan = Rp 600.000.000 : 120 bulan = Rp 5.000.000.

Margin per tahun = 5% x Rp 600.000.000 : 12 bulan = Rp 2.500.000.

Margin per bulan = Rp 2.500.000 : 12 bulan = Rp 208.333,33.

Sehingga total cicilan per bulan ditambah margin per bulan = Rp 5.000.000 + Rp 208.333,33 = Rp 5.208.333,33.

Simulasi II

Contoh lain, ada pula developer syariah yang menetapkan skema pembelian yang berbeda dengan yang dijelaskan diatas. Lebih jelasnya simak beberapa tabel berikut ini.

Tipe Rumah	Harga Rumah (Rp)	DP (30%) (Rp)	Sisa Hutang (Rp)	Cicilan 100 x Tanpa Bunga (Rp)
45/110	600.000.000	180.000.000	420.000.000	Rp 4.200.000

Dari ilustrasi diatas, karena menggunakan skema pembayaran secara dicicil, maka harga jual rumah menjadi seharga Rp 600 juta. Mungkin saja bila dijual secara cash keras, harga jualnya hanya Rp 525 juta.

Simulasi III

Tabel dibawah ini menjelaskan simulasi perhitungan kredit melalui developer syariah, seperti yang biasa digunakan pada bank konvensional.

Tipe Rumah	Harga Cash Keras (Rp)	Harga Cash Bertahap 24 x (Rp)	Cicilan Per Bulan (Rp)	Harga Kredit (Rp)	DP (Rp)	Total Cicilan 5 Tahun (Rp)	Cicilan Per Bulan (Rp)
1	2	3	4	5	6	7	8
55/88	831.600.000	956.340.000	39.847.500	1.018.710.000	336.174.300	682.535.700	11.375.595

Dari ilustrasi diatas, untuk rumah tipe 55/88 di Jakarta, dijual dengan harga cash keras Rp 831.600.000, namun bila Anda membelinya secara cash bertahap sebanyak 24 x, maka pihak developer memberikan harga berbeda yakni Rp 956.340.000, sehingga cicilan per bulannya menjadi Rp 39.847.500.

Bila Anda ingin kredit, maka pihak developer juga memberikan harga yang berbeda, yakni Rp 1.018.710.000 atau selisih Rp 187.110.000 dari harga cash keras. Dengan DP sebesar 33%, atau sama dengan Rp 336.174.300, maka total cicilan selama 5 tahun, atau biasa disebut dengan sisa pembayaran setelah dikurangi DP, yaitu sebesar Rp 682.535.700, sehingga cicilan per bulannya menjadi Rp 11.375.595 selama 60 bulan.

Tidak ada jaminan, bahwa antara developer syariah yang satu akan memberikan skema kredit yang sama dengan developer syariah yang lainnya. Bisa dibilang tidak ada standar yang sama bagi tiap developer dalam menentukan skema pembayaran harga rumah.

Kekurangan Membeli Rumah Melalui Developer Syariah

Agar fair, membeli rumah melalui developer syariah selain mendapatkan keuntungan, ada pula kekurangannya, diantaranya yaitu:

• Karena sepenuhnya menggunakan modal pihak developer syariah, maka tahapan untuk proses serah terima kunci umumnya berlangsung lama, pasalnya pembangunan unit rumah akan bergantung pada ketersediaan dana, salah satunya dari cicilan yang masuk.
• Atas kondisi demikian, maka jangka waktu selesainya unit rumah berpotensi terjadinya ketidakpastian.
• Kerugian lainnya adalah unit rumah yang dibangun pihak developer syariah tidak diasuransikan.
• Karena bergantung pada kekuatan modal developer syariah ditambah besaran dana cicilan yang masuk dari konsumen, maka ada peluang kegagalan dalam merealisasikan unit rumah yang diimpikan bila terjadinya kondisi sebaliknya.
• Kondisi ini pun dapat dimanfaatkan sebagai modus penipuan properti alih-alih membeli properti tanpa riba.

Beli Rumah Melalui KPR Syariah

Pilihan kedua, Anda bisa juga membeli rumah melalui bantuan pihak ketiga, dalam hal ini perbankan maupun lembaga keuangan, dengan memilih produk KPR Syariah.

KPR syariah tidak mengenakan bunga sebagaimana dilakukan bank konvensional, melainkan pihak bank akan mengambil margin keuntungan dari harga jual rumah.

Asumsinya, pihak bank syariah membeli rumah secara cash dari developer, lalu oleh bank syariah, rumah tersebut dijual kembali kepada Anda dengan margin yang sudah ditentukan diawal, yang kemudian diikat dalam akad jual beli atau murabahah (harga pokok+margin=harga jual).

Disini, kita akan mengupas bagaimana membeli properti melalui KPR syariah, apa kelebihannya, apa juga kekurangannya, bagaimana tahapannya, dan seperti apa simulasinya.

Kelebihan Membeli Rumah Melalui KPR Syariah

Dibawah ini adalah kelebihan bila Anda membeli rumah melalui KPR syariah:

• Dibandingkan KPR konvensional pada bank umum, maka proses pengajuan KPR syariah jauh lebih mudah dan cepat.
• Untuk urusan uang muka, KPR syariah dapat lebih rendah ketimbang KPR konvensional, bahkan dengan 10 persen saja Anda sudah berpeluang memiliki rumah idaman.
• Begitupun soal biaya cicilan, dibanding KPR konvensional, maka KPR syariah memiliki jumlah biaya cicilan yang tetap hingga akhir alias flat, serta tidak bergantung pada suku bunga Bank Indonesia.
• Bila Anda ingin melunasi kredit lebih awal dibanding tenor, seperti misal karena Anda mendapatkan rejeki besar dari uang gusuran, maka Anda tidak akan dikenakan biaya pinalti.

Tahapan Membeli Rumah Melalui KPR Syariah

Sebagaimana pada bank konvensional, mekanisme pembelian rumah melalui bantuan perbankan syariah relatif sama, yang membedakan adalah pada proses akad kreditnya saja.

Ada persyaratan administrasi yang harus Anda siapkan sebelum melakukan proses akad kredit jual beli, selain tentunya ada biaya-biaya yang timbul saat membeli rumah. Anda akan melewati proses BI checking, untuk mengetahui apakah Anda calon debitur yang bermasalah atau tidak. Anda juga akan diminta untuk mengurus polis asuransi jiwa.

Mengenai biaya-biayanya apa saja, Anda perlu menghubungi pihak perbankan yang melakukan kerja sama dengan pengembang perumahan yang Anda incar. Atau, paling tidak Anda dapat mengaksesnya melalui website bank-bank syariah pemberi kredit perumahan.

Simulasi Membeli Rumah Melalui KPR Syariah

Bila sebelumnya Anda sudah tahu simulasi pembayaran cicilan pembelian rumah melalui developer syariah, maka disini kita akan bahas seperti apa cicilan kredit pemilikan rumah syariah.

Bila ditetapkan harga jual satu unit rumah sebesar Rp 600 juta, dengan uang muka 30% dan tenor 10 tahun, dan margin sebesar 5% per tahun, maka berapa jumlah cicilan per bulannya?

Plafon Pinjaman  = Rp 600.000.000 – Uang muka (30%)

                             = Rp 600.000.000 – Rp 180.000.000

                            = Rp 420.000.000

Cicilan Pokok     = Rp 420.000.000 / 120 bulan = Rp 3.500.000

Margin Bank       = Rp 420.000.000 + (420.000.000 x 5% x 10 tahun)

= Rp 630.000.000  

    = Rp 630.000.000 – Rp 420.000.000 = Rp 210.000.000

Margin per bulan = Rp 210.000.000 : 120 bulan = Rp 1.750.000

Sehingga total cicilan pokok per bulan ditambah margin bank per bulan = Rp 3.500.000 + Rp 1.750.000 = Rp 5.250.000.

Untuk mengetahui simulasi kredit lainnya, dengan besaran uang muka, jangka waktu, margin bank, serta perhitungan margin, Anda dapat mengetahui dan mempelajari lebih lanjut melalui Kalkulator KPR Syariah berikut ini.  

Kekurangan Membeli Rumah Melalui KPR Syariah

Nah, biar fair juga, biar tidak menggunakan kaca mata kuda, Anda tetap harus memperhatikan hal-hal dibawah ini mengenai kekurangan bila menggunakan KPR syariah untuk Anda sikapi saat mengambil keputusan.

• Bila suku bunga Bank Indonesia mengalami penurunan, maka dengan Anda memilih mengambil KPR syariah saat membeli rumah membuat Anda tidak dapat menikmati terjadinya penurunan suku bunga tersebut, diakibatkan KPR syariah yang bersifat tetap dan tidak berpengaruh oleh suku bunga.
• Dibandingkan KPR konvensional yang saat ini bahkan sudah tersedia tenor hingga 25 tahun, masa tenor cicilan KPR syariah saat ini baru sampai pada masa 15 tahun saja.
• KPR syariah dapat mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran cicilan yang disengaja, padahal konsumen atau nasabah sebenarnya mampu untuk melakukan pembayaran cicilan tersebut. Adapun menurut ketentuan Dewan Syariah Nasional bahwa pengenaan denda tersebut dimaksudkan sebagai uang ganti menghubungi dan/atau menjemput pembayaran kepada konsumen, dimana uang denda tersebut bukanlah menjadi pendapatan bank, melainkan akan digunakan sebagai dana sosial.

Penutup

Itulah sekilas mengenai alternatif membeli rumah secara syariah, baik melalui developer syariah atau mencicil melalui KPR syariah.

Agar pilihan menguntungkan bagi Anda, selain menyiapkan strategi mendapatkan rumah, Anda juga perlu menggali lebih dalam informasi terkait rumah incaran Anda, baik ke pihak developer syariah maupun ke pihak bank pemberi kredit syariah, terutama mengenai skema pembayarannya.

Mintalah informasi pembayaran atau kredit sejelas-jelasnya kepada pihak developer maupun perbankan syariah, selain tentunya informasi mengenai persyaratan yang harus dipenuhi.

Nah, apakah saat ini Anda sudah ada pilihan rumah yang akan Anda beli? Atau, Anda justru berminat menjadi developer syariah, bila iya temukan artikelnya disini untuk mengetahui lebih lanjut.

Sumber gambar: Transunion, Artemis Courtage, Canva